Grunderwerbsteuer neu ab 1.1.2016

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) wird bei unentgeltlichen Übertragungen künftig vom sogenannten Grundstückswert erfolgen. Der Grundstückswert ist entweder aus einem geeigneten  Immobilienpreisspiegel abzuleiten oder auf Basis des dreifachen Bodenwerts nach BewG zuzüglich Wert des Gebäudes zu berechnen. Wird durch ein Gutachten ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen, kann dieser angesetzt werden. Die Details für die Berechnung dieses Grundstückswerts sol­len noch in einer Verordnung geregelt werden.

Bei allen unentgeltlichen Übertragungen kommt der folgende Stufentarif zur Anwen­dung:

Grundstückswert in €

Steuersatz

bis 250.000

0,5 %

für die nächsten 150.000

2,0 %

darüber hinaus

3,5 %

 

Neu ist, dass diese Regelung nicht nur auf un­entgeltliche Übertragungen im engeren Fami­lienverband anzuwenden ist, sondern ganz all­gemein für alle unentgeltlichen Übertra­gun­gen gilt, somit zB auch für Zuwendungen von Grundstücken an Privatstiftungen oder Schen­kungen an fremde Dritte. Unentgeltliche Über­tragungen zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet, damit der Stufentarif durch Aufsplittung von Übertragungen nicht mehrfach angewendet werden kann. Die Grund­erwerbsteuer kann auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre ver­teilt bezahlt werden (mit Zuschlägen von vier bis zehn Prozent).

Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Zinshaus (Einheitswert: 100.000 €, Grund­stückswert: 1 Mio €).

Die GrESt nach dem neuen Stufentarif beträgt 25.250 € (nach derzeitiger Rechtslage 6.000 €).

Eine Zusammenrechnung innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgt auch, wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen eine wirtschaftliche Einheit erwirbt.

Beispiel: Die Eltern schenken das ihnen je zur Hälfte gehörende Einfamilienhaus an ihr Kind (Grundstückswert 300.000 €).

Die GrESt beträgt nach dem neuen Stufentarif 2.250 € ( 0,5 % von 250 TEUR und 2 % von 50 TEUR)

Aber nicht immer muss die neue Rechtslage zu einer Mehrbelastung führen.

Beispiel: Eine Mutter schenkt ein Einfa­mi­lien­haus (Einheitswert 40.000 €, Grundstücks­wert 400.000 €) an ihre Tochter und deren Lebensgefährten.

Sowohl die Tochter als auch deren Lebens­gefährte erwerben somit einen Anteil von 200.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt sowohl für die Tochter als auch für deren Lebensgefährten je 1.000 € (0,5 % von je 200.000 €). Nach derzeitiger Rechtslage würde für die Schenkung des Hälfteanteils an die Tochter 1.200 € GrESt anfallen (2 % vom dreifachen Einheitswert iHv 60.000 €) und für den Lebensgefährten der Tochter 7.000 € (3,5 % von 200.000 €).

Wenn die Tochter drei Jahre später von der Mutter ein Zinshaus mit einem Grundstücks­wert von 500.000 € (Einheitswert 50.000 €) erbt, beträgt die Steuerbelastung 13.750 € (0,5 % von 50 TEUR, 2 % von 150 TEUR und 3,5 % von 300 TEUR), nach bisheriger Rechts­lage hingegen nur 3.000 €.

Geregelt wird auch, wie vorzugehen ist, wenn in Zusammenhang mit der unentgeltlichen Übertragung Schulden übernommen werden. Betragen die übernommenen Schulden oder Belastungen bis zu 30 % des Grundstückswerts ist der Vorgang als unentgeltich zu behandeln und die Belastungen spielen keine Rolle bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer. Betragen die übernommenen Belastungen hingegen zu­mindest 70 % des Grundstückswertes liegt ein entgeltlicher Vorgang vor, und die Grund­erwerbsteuer wird mit 3,5 % der übernomme­nen Belastungen festgesetzt. Liegen die Werte zwischen 30 % und 70 % ist der Vorgang in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil (zum Stufentarif) aufzuteilen.

ACHTUNG: Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen im Familienverband werden immer als unentgeltlich behandelt, auch wenn Schulden und Belastungen mit übertragen werden. Zum Familienverband zählen Ehepartner, eingetragene Partner und Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, die Eltern, Kinder, Enkel usw, auch Pflege-, Adoptiv- und Schwiegerkinder usw, Geschwister sowie Nichten und Neffen.

Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 400.000 € gegen Übernahme der darauf las­tenden Schulden in Höhe von 160.000 €.

Unabhängig von der Übernahme der Schulden wird der Vorgang als unentgeltlich gewertet und die GrESt nach dem Stufentarif mit 4.250 € berechnet (0,5 % von 250 TEUR und 2 % von 150 TEUR).

Beispiel: Herr A schenkt seinem Cousin ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 400.000 € gegen Übernahme der darauf las­tenden Schulden in Höhe von 160.000 €. Da ein Cousin nicht zum Familienverband zählt und die Gegenleistung 40 % des Grundstücks­wer­tes ausmacht, ist der Erwerbsvorgang zu 40 % entgeltlich und zu 60 % unentgeltlich.

Die GrESt ist wie folgt zu berechnen:

Entgeltlicher Teil:
160.000 € x 3,5 % = 5.600 €

Unentgeltlicher Teil:

240.000 x 0,5 % = 1.200 €

Grunderwerbsteuer in Summe = 6.800 €

Bei begünstigten Betriebsübertragungen wird der Freibetrag von 365.000 € auf 900.000 € für den unentgeltlichen Übergang von Betriebsgrundstücken erhöht. Bei teilentgeltlichen Übertragungen außerhalb des Familienverbandes (siehe oben) wird der Freibetrag aliquotiert. Nur der auf den unentgeltlichen Teil entfallende Freibetrag kürzt dann die Bemessungsgrundlage. Nach Abzug des Freibetrages kommt der Stufentarif zur Anwen­dung. Die Grunderwerbsteuer ist aber mit ma­ximal 0,5 % des Grundstückwerts be­grenzt. Bis zu einem Grundstückswert von 1.375.000 € ist der Stufentarif günstiger, darüber hinaus die 0,5 %-Deckelung.

Bei Umgründungen wird die Grunderwerb­steuer künftig mit 0,5 % des Grundstücks­wer­ts vorgeschrieben (bisher 3,5 % vom zwei­fachen Einheitswert).

Die Grunderwerbsteuerpflicht bei der Über­tra­gung aller Anteile bzw wegen Vereinigung aller Anteile tritt künftig bereits bei 95 % und nicht wie bisher bei 100 % ein. Treuhändig gehaltene Anteile sind dem Treugeber zuzu­rechnen. Ein erstmaliger Durchgriff setzt aber einen Erwerbsvorgang voraus. Werden bei grundstücksbesitzenden Personengesell­schaften innerhalb von fünf Jahren mindes­tens 95 % der unmittelbar gehaltenen Anteile auf neue Gesellschafter übertragen, wird eben­falls Grunderwerbsteuer fällig. Der Tatbestand der Vereinigung aller Anteile gilt auch für Steuergruppen nach dem Körperschaftsteuer­gesetz. Die Grunderwerbsteuer beträgt auch in diesen Fällen – wie bei Umgründungen - 0,5 % des Grundstückswerts.

Bei der unentgeltlichen Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken erfolgt keine Änderung gegenüber der bestehenden Rechtslage. Dies bedeutet, der einfache Einheitswert bleibt bei Erwerben im Familienverband, Umgründungen uä weiterhin Bemessungsgrundlage für die 2 %ige GrESt.